부동산 공유자 모두가 임대인은 아니었습니다 — 한 명에 대한 청구 기각
부동산을 공동소유하면 다른 공유자가 맺은 임대차의 책임도 함께 지나요?
이 사건에서는 공동소유만으로 두 사람 모두를 공동임대인으로 인정하지 않았습니다. 세 차례 계약서에 한 사람만 임대인으로 기재됐고 다른 공유자와 계약을 상의했다는 자료도 없었습니다. 그 공유자에 대한 청구는 기각됐지만, 실제 임대인에게는 권리금 관련 손해배상과 보증금 반환이 명해졌습니다.
01 / 사건의 시작
임차인이 토지 공유자 두 사람에게 함께 배상을 청구했습니다
임차인은 상가에서 영업하다가 계약 종료를 앞두고 신규 임차인을 주선했습니다. 그러나 계약 체결이 거절되자 권리금 회수 방해에 따른 손해배상과 보증금 반환을 청구했습니다.
임차인은 토지를 함께 소유한 두 사람이 모두 임대인이라고 주장했습니다. 장봉환 변호사는 두 공유자를 대리했고, 법원은 각자의 계약상 지위와 책임을 나눠 판단했습니다.
02 / 변호사의 역할
공동소유와 공동임대인은 무엇이 달랐을까요?
소유관계를 확인하는 것만으로는 누구에게 계약상 의무가 있는지 답할 수 없었습니다.
반복해서 작성한 계약서와 실제 교섭 상대방이 중요했습니다
임차인은 토지의 공유자라는 이유로 다른 한 사람에게도 손해배상과 보증금 반환을 요구했습니다.
다툼의 핵심
등기상 지분을 가진 사실과 임대차계약의 당사자로 참여한 사실을 구분해야 했습니다. 처음 계약뿐 아니라 갱신 계약에 누구를 임대인으로 적었는지, 다른 공유자와 조건을 협의한 자료가 있는지를 함께 살펴야 했습니다.
법원은 이렇게 판단했습니다
법원은 세 차례 작성한 임대차계약서 모두에 한 사람만 임대인으로 기재된 점을 확인했습니다. 다른 공유자와 계약을 상의한 자료가 없고, 임차한 건물 부분도 계약서상 임대인의 단독 소유인 점 등을 고려했습니다. 이에 다른 공유자까지 공동임대인이라는 증거는 부족하다고 보고 그 사람에 대한 청구를 기각했습니다.
- 공동임대인:
- 같은 임대차계약에서 함께 임대인의 지위에 있는 사람들입니다. 이 사건은 소유 지분이 있다는 사실과 그 계약에 참여했다는 사실을 구별했습니다.
실제 임대인의 계약 거절 사유는 받아들여지지 않았습니다
실제 임대인은 임차인이 동의 없이 임차 공간 일부를 다른 사람에게 빌려줬으므로 신규 계약 거절에 따른 배상 책임이 없다고 주장했습니다.
의뢰인 측의 청구와 주장
임대인인 의뢰인은 무단 전대를 책임을 부정할 사유로 들었습니다. 이 주장을 판단하려면 다른 사람에게 빌려줬다는 장소가 실제 임대차계약의 목적물에 포함되는지부터 구분해야 했습니다.
법원은 이렇게 판단했습니다
법원은 문제 삼은 장소가 이 임대차계약의 목적물이 아니라 건물의 다른 부분이라고 보아 주장을 받아들이지 않았습니다. 정당한 이유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수를 방해했다고 판단했습니다. 손해액은 약정 권리금과 계약 종료 당시 감정액 중 낮은 금액인 10,286,608원으로 인정했고, 보증금 300만원은 목적물을 인도받는 것과 동시에 반환하도록 했습니다.
03 / 다툼이 이어진 결과
공유자 1명 청구 기각·다른 1명 책임 인정
법원은 계약 당사자로 인정되지 않은 공유자에 대한 청구를 모두 기각했습니다. 다른 의뢰인인 실제 임대인에게는 손해배상금 10,286,608원과 이에 대한 지연손해금, 임차 목적물을 인도받는 것과 동시에 보증금 300만원을 반환할 의무를 인정했습니다. 소송비용도 각 당사자의 승패에 따라 나눠 부담하도록 했습니다.
판결문 살펴보기
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이 사건 담당 변호사
장봉환대표 변호사
04 / 내 상황에 비추어 보기
공유자라는 이유로 청구를 받았다면 살펴보세요
- 계약서와 갱신 계약서에는 누가 임대인으로 기재돼 있나요?
- 본인이 임대 조건을 협의하거나 계약에 참여한 자료가 있나요?
- 등기상 소유 범위와 실제 임대차 목적물의 범위가 같은가요?
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어떤 자격으로 배상을 청구받았는지 알려주세요
공유자 중 한 사람만 계약했는데 모두에게 보증금이나 권리금 손해를 청구하는 경우, 각자의 계약상 지위를 구분할 필요가 있습니다. 받은 청구 내용과 계약 경위를 알려주시면 먼저 확인할 부분을 안내해 드리겠습니다.
가지고 계신 자료가 있다면
- · 최초·갱신 임대차계약서 — 계약 당사자와 목적물 확인
- · 등기·공간 관련 자료 — 소유 범위와 임대한 부분 구분
- · 계약 협의·청구 서류 — 참여 경위와 책임 주장 확인
자료 전체를 미리 준비해야만 문의할 수 있는 것은 아닙니다. 민감한 자료는 전달 방법을 안내받은 뒤 보내주세요.
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