도면과 다른 위치에 짓다 중단된 주택, 선급금·위약금 약 1억 1,692만 원 인정
도면과 다른 위치에 시공하다 공사가 중단됐다면 선급금을 얼마나 돌려받을 수 있을까요?
공사중단 책임과 이미 시공한 부분의 가치를 따로 살펴야 합니다. 이 사건에서는 큰 폭의 위치 변경에 건축주가 동의했다고 보기 어려워 시공사 책임이 인정됐습니다. 다만 인수한 공사의 가치를 공제하고 위약금을 감액해 항소심 인정액을 정했습니다.
01 / 사건의 시작
작은 경계 조정과 건물 위치의 큰 변경은 다른 문제였습니다
의뢰인은 단독주택을 신축하기 위해 시공사와 계약하고 선급금을 지급했습니다. 대지의 실제 경계와 지적도에 차이가 있어 현장에 건축 기준선을 그린 뒤 확인하기로 했습니다.
그런데 시공사는 합의한 도면보다 건물 위치를 약 4.5m 옮겨 공사했습니다. 예정했던 마당·정원 공간이 크게 줄어들자 의뢰인 측은 도면대로 시공할 것을 요구했습니다. 해결 방안을 합의하지 못한 채 시공사가 공사포기각서를 내고 철수했습니다.
02 / 변호사의 역할
변호사는 공사중단 책임과 돌려받을 금액을 어떻게 구분했을까요?
장봉환 변호사는 건축주를 대리해 1심과 항소심 소송을 수행했습니다. 설계변경을 받아들인 범위와, 중단된 현장에서 실제로 이어 쓸 수 있는 공사를 구별하는 것이 중요했습니다.
현장에서 바로 항의하지 않았다는 이유만으로 큰 설계변경에 동의한 것은 아니었습니다
시공사는 건축선을 옮긴다고 설명했고 건축주 측도 현장을 확인했으므로 위치 변경에 동의했다고 주장했습니다.
다툼의 핵심
경계 문제 때문에 위치를 조금 조정하는 데 동의했는지, 마당의 활용까지 달라질 큰 변경을 승인했는지는 나누어 봐야 했습니다. 현장 확인 뒤 문제를 파악하고 공사중단을 요구한 경위도 판단에 중요했습니다.
법원은 이렇게 판단했습니다
법원은 건축주가 동의한 것은 당초 건물 위치와 구조라는 큰 틀 안의 조정이라고 봤습니다. 약 4.5m 이동으로 대지 활용이 크게 달라지는 변경까지 승인했다는 증거는 없었습니다. 일반인이 현장에서 즉시 문제를 파악해 항의하기 어려운 점과 며칠 뒤 중단을 요구한 경위도 고려해 시공사의 귀책사유를 인정했습니다.
시공사가 쓴 비용이 아니라 건축주에게 남은 가치를 정산했습니다
시공사는 설치했다가 철거한 비계·거푸집도 기성고에 넣고 설계변경에 따른 추가공사비도 따로 공제해야 한다고 주장했습니다.
다툼의 핵심
인수해 계속 사용한 기초공사와 도면대로 보완하려면 철거할 수밖에 없는 시설은 가치가 달랐습니다. 추가공사비 역시 비용이 들었다는 사실과 별도로 지급 합의가 있었는지를 확인해야 했습니다.
법원은 이렇게 판단했습니다
법원은 이어받아 사용한 기초공사는 기성고에 포함하되, 보완 시공을 위해 철거해야 했던 비계·거푸집은 제외했습니다. 추가공사비 지급 합의도 인정하지 않았습니다. 감정 보정 결과에 따른 기성대금 59,505,912원을 정산 대상 선급금 1억 5,000만 원에서 공제해 반환액을 90,494,088원으로 정했습니다.
- 기성고:
- 공사를 중단할 때까지 완성한 부분의 정도나 가치입니다. 이 사건에서는 시공사가 지출한 비용 전부가 아니라 건축주가 인수해 이익을 얻는 부분을 정산했습니다.
시공사 책임이 인정돼도 약정 위약금 전액이 유지되지는 않았습니다
의뢰인은 계약에 정한 공사대금의 10%를 위약금으로 청구했고, 시공사는 책임과 산정 범위를 다퉜습니다.
의뢰인 측의 청구와 주장
의뢰인 측의 청구는 남은 선급금 반환과 계약 위반에 따른 위약금을 각각 구하는 것이었습니다. 두 금액은 성격이 달라, 선급금 정산과 별도로 약정 위약금의 인정 범위가 판단됐습니다.
법원은 이렇게 판단했습니다
법원은 계약금액을 기준으로 위약금을 산정하되 절반으로 감액했습니다. 건축주도 변경 폭을 구체적으로 묻지 않았고 현장 확인 뒤 즉시 이의를 제기하지 않아 시공사가 동의한 것으로 오해하고 공사를 계속한 측면이 있다고 봤기 때문입니다. 동의 자체는 인정하지 않으면서도 손해 확대 경위를 감액 사유로 고려한 것입니다.
03 / 다툼이 이어진 결과
항소심 선급금·위약금 약 1억 1,692만 원 인정
항소심은 반환할 선급금 90,494,088원과 위약금 26,424,050원, 합계 116,918,138원 및 지연손해금을 인정했습니다. 시공사가 책임이 없다고 다툰 부분은 받아들여지지 않았습니다.
판결문 살펴보기
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이 사건 담당 변호사
장봉환대표 변호사
04 / 내 상황에 비추어 보기
도면과 다른 공사 때문에 현장을 넘겨받게 됐나요?
- 최종 합의 도면과 실제 시공 위치·구조의 차이를 확인할 수 있나요?
- 변경 내용을 설명받고 동의한 범위가 대화나 도면에 남아 있나요?
- 이어 사용할 공사와 다시 철거·시공해야 할 부분을 구분할 수 있나요?
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공사를 멈춘 뒤 얼마를 돌려받아야 할지 막막하다면
도면과 달라진 부분, 중단 경위, 지급한 금액부터 전화·카카오톡으로 말씀해 주세요. 계약 책임과 현장 정산에 필요한 내용을 나누어 확인할 수 있습니다.
가지고 계신 자료가 있다면
- · 계약서·최종 도면·변경 협의 — 약속한 시공 내용과 승인 범위 확인
- · 현장 사진·공사일지·공사포기각서 — 중단 상태와 이후 인수 경위 확인
- · 이체 내역·기성 내역·감정자료 — 지급액과 이미 시공한 부분의 가치 비교
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